Airbnb prowizja od wynajmu: 3 czy 15,5 procent od gospodarza

Krótka odpowiedź: gospodarz na Airbnb płaci albo około 3 procent przy opłacie dzielonej, albo najczęściej 15,5 procent przy opłacie pojedynczej, która stopniowo zastępuje tę pierwszą. To nie są dwie różne ceny za to samo. Przy opłacie dzielonej resztę, czyli od 14,1 do 16,5 procent, dopłaca gość ponad Twoją cenę, więc rachunek dla niego wygląda podobnie. Realny koszt kanału jest w obu wariantach zbliżony i mieści się w okolicach jednej szóstej wartości rezerwacji.

Ten tekst jest rachunkiem dla właściciela apartamentu, domku albo pokoi, a nie dla gościa. Rozpisujemy, ile zostaje w kieszeni przy każdej strukturze opłat, porównujemy to z modelem prowizyjnym drugiej dużej platformy i pokazujemy, od ilu rezerwacji własny kanał zaczyna się zwracać. Jeżeli szukasz tego samego dla portalu hotelowego, mamy osobne zestawienie: prowizja Booking od rezerwacji razem z rozliczeniem VAT.

Ile Airbnb pobiera prowizji od gospodarza

Airbnb stosuje dwie struktury opłat serwisowych i to jest pierwsze źródło nieporozumień, bo obie krążą po internecie jako "prowizja Airbnb", choć znaczą co innego.

W modelu opłaty dzielonej, jak podaje centrum pomocy Airbnb, "większość gospodarzy odprowadza opłatę serwisową w wysokości 3%", a osobno gość płaci opłatę serwisową "w wysokości od 14,1% do 16,5% częściowej sumy rezerwacji". Przy rezerwacjach rozliczanych w innej walucie niż waluta oferty maksymalna opłata gościa może sięgnąć 16,5 procent.

W modelu opłaty pojedynczej cała opłata schodzi z wypłaty gospodarza. Airbnb pisze, że większość gospodarzy płaci 15,5 procent, a pozostali zazwyczaj od 14 do 16 procent. Gość nie widzi wtedy osobnej pozycji serwisowej. Stan sprawdziliśmy w polskim centrum pomocy Airbnb 10 września 2026 roku.

Ważne jest to, co Airbnb dopisuje przy opłacie dzielonej: nie będzie ona dostępna dla części gospodarzy, którzy będą musieli przejść na opłatę pojedynczą. Jeżeli więc dziś płacisz 3 procent i uważasz, że masz najtańszy kanał na rynku, warto sprawdzić, czy ta zmiana już Cię nie dotyczy.

Od czego liczona jest opłata serwisowa

Podstawa jest szersza niż sama cena noclegu i to jest drugi punkt, który kosztuje gospodarzy pieniądze. Airbnb liczy opłatę od ceny za noc oraz od wszelkich opłat pobieranych przez gospodarza, natomiast nie wlicza do podstawy opłaty serwisowej gościa ani podatków.

W praktyce oznacza to, że opłata za sprzątanie i opłata za zwierzę też są objęte prowizją. Przy apartamencie, w którym sprzątanie kosztuje 150 zł, przy stawce 15,5 procent oddajesz z samego sprzątania 23,25 zł, czyli obsługa pobytu jest droższa, niż wynika z faktury od ekipy. To dobry moment, żeby przy okazji porównać, ile realnie płacisz za sprzątanie między pobytami, bo ta pozycja wchodzi do podstawy prowizji i mnoży się przez każdą rezerwację w sezonie.

Przenoszenie części ceny noclegu do opłaty dodatkowej nie obniża więc prowizji. Ten sam mechanizm działa u konkurencji, co opisaliśmy przy rozliczaniu faktur prowizyjnych z portalu hotelowego.

Ile procent pobiera Airbnb, a ile Booking

Porównanie obu platform ma sens tylko wtedy, gdy porównujesz to samo, czyli łączny koszt dotarcia do gościa, a nie samą liczbę widoczną na Twoim rozliczeniu.

Booking.com nie publikuje jednej stawki. Na stronie dla partnerów pisze, że dokładna stawka prowizji zależy od kraju i rodzaju obiektu i że jest zapisana w umowie z obiektem. Swoją liczbę masz w umowie partnerskiej i w Extranecie. Cała prowizja obciąża przy tym obiekt, więc jest to model odpowiadający opłacie pojedynczej u konkurenta.

Dlaczego opłata dzielona nie jest tańsza, tylko inaczej rozłożona

Trzy procent brzmi jak okazja i dlatego wielu gospodarzy broni się przed przejściem na opłatę pojedynczą. Rachunek wygląda jednak inaczej, gdy spojrzysz na kwotę, którą widzi gość.

Przy cenie 1 000 zł i opłacie dzielonej Ty dostajesz 970 zł, ale gość płaci około 1 145 zł, bo dochodzi jego opłata serwisowa. Przy opłacie pojedynczej i tej samej cenie 1 000 zł gość płaci 1 000 zł, a Ty dostajesz 845 zł. Z punktu widzenia Twojego portfela pierwszy wariant jest lepszy, ale tylko dopóki gość nie porównuje ceny z innym kanałem. Jeżeli porównuje, to widzi 1 145 zł, a nie 970 zł, i to jest liczba, wobec której konkurujesz swoją ceną bezpośrednią.

To ma bezpośredni skutek dla własnej strony. Jeżeli na swojej stronie postawisz cenę 1 050 zł, gość płaci mniej niż na platformie, a Tobie zostaje o 80 zł więcej niż przy opłacie dzielonej i o 205 zł więcej niż przy pojedynczej. Obie strony wychodzą na tym lepiej, co jest rzadką sytuacją w handlu.

Co z VAT od opłaty serwisowej

Airbnb zastrzega, że zależnie od przepisów danego kraju do opłat może być doliczany podatek VAT. Niezależnie od tego, jak platforma pokazuje kwotę, polski właściciel obiektu rozliczający się z zagranicznym pośrednikiem trafia na te same przepisy o imporcie usług, które opisaliśmy szczegółowo przy drugiej platformie: miejsce świadczenia ustala art. 28b ust. 1 ustawy o VAT, a podatnikiem od takiej usługi jest nabywca na podstawie art. 17 ust. 1 pkt 4.

Konsekwencja bywa zaskakująca dla osób poza VAT-em, bo art. 97 ust. 3 pkt 1 nakazuje rejestrację do VAT-UE także im. Cały mechanizm razem z terminami i formularzami rozpisaliśmy w zestawieniu prowizja Booking a VAT, ryczałt i podatek u źródła, bo reguły są identyczne dla każdego pośrednika z siedzibą poza Polską.

Kiedy platforma zarabia na siebie, a kiedy nie

Nie ma sensu udawać, że prowizja to sama strata, bo to nieprawda i każdy, kto próbował samodzielnie zapełnić apartament w listopadzie, dobrze o tym wie. Platforma daje trzy rzeczy, których nowa strona nie ma od pierwszego dnia: ruch, w tym zagraniczny, gotowy system płatności w wielu walutach oraz warstwę zaufania w postaci ocen i historii gospodarza.

Rachunek zmienia się przy trzech typach rezerwacji. Pierwszy to gość powracający, który wie, jak się nazywa Twój obiekt, i mimo to wchodzi przez platformę, bo tak ma zapisane. Drugi to rezerwacja z polecenia, gdzie znajomy podał nazwę, a nie link. Trzeci to gość, który znalazł Cię w wyszukiwarce po nazwie miejscowości i typie obiektu. W każdym z tych przypadków płacisz kilkanaście procent za osobę, która i tak do Ciebie trafiła. To jest ta część kalendarza, którą warto przenieść do siebie, a nie cała działalność.

Ile rezerwacji bezpośrednich pokrywa koszt strony

Liczby są prostsze, niż się wydaje. Strona obiektu z kalendarzem rezerwacji zaczyna się u nas od 1 490 zł jednorazowo, a rozbudowana wersja z osobnymi podstronami pokoi, pakietów i okolicy od 2 990 zł.

Dla obiektu, który przyjmuje kilkadziesiąt rezerwacji w sezonie, próg wypada w pierwszych tygodniach, a nie po latach. W kolejnych sezonach po stronie własnego serwisu zostaje wyłącznie hosting i domena, bo strona nie pobiera procentu od niczego, a jej cena nie rośnie razem z liczbą rezerwacji.

Co zrobić i w jakiej kolejności

Znikanie z platformy z dnia na dzień zwykle kończy się cofnięciem decyzji po jednym słabym miesiącu. Sensowna kolejność jest inna i zajmuje jeden sezon.

Najpierw uruchamiasz stronę z realnym kalendarzem i potwierdzeniem terminu, żeby gość nie wysyłał zapytania i nie czekał do rana na odpowiedź. Potem wystawiasz na niej cenę bezpośrednią niższą od tej, którą gość widzi na platformie, i wprost piszesz, dlaczego jest niższa. Następnie prowadzisz do strony wszystkich, którzy już Cię znają: gości powracających, wizytówkę w Google, profil społecznościowy, stopkę w mailu po pobycie i kartkę przy wejściu. Dopiero po sezonie liczysz, ile rezerwacji weszło bezpośrednio i ile prowizji nie zapłaciłeś, i wtedy podejmujesz decyzję o zakresie obecności w portalach.

Techniczną stronę tego kalendarza opisaliśmy osobno przy stronie internetowej z systemem rezerwacji, a pełną wersję branżową razem z opisami pokoi i cenami bezpośrednimi przy stronie internetowej dla hotelu. Jeżeli prowadzisz też lokal gastronomiczny, ten sam rachunek w wersji dowozowej znajdziesz w tekście o prowizji Pyszne.pl.

Najczęstsze pytanie na koniec: czy warto zostać w obu kanałach

W większości obiektów tak i to jest uczciwa odpowiedź, choć sprzedajemy strony. Platforma zostaje jako kanał pozyskiwania osób, które Cię nie znają, zwłaszcza gości z zagranicy i w miesiącach poza sezonem. Własny kalendarz przejmuje powracających, polecenia i ruch z wyszukiwarki na nazwę obiektu. Po jednym sezonie widać w liczbach, jaka jest proporcja, i dopiero wtedy warto rozmawiać o ograniczaniu obecności w portalach. Decyzja podjęta na danych z własnego kalendarza jest lepsza niż decyzja podjęta na emocjach po fakturze prowizyjnej.