Otodom dla biur nieruchomości: cennik dla biur, pakiety i wartość portfolio

Jeżeli wszedłeś na stronę cennika dla pośredników i szukasz liczby, której tam nie ma, to nie przeoczenie. Otodom pokazuje biurom zestawienie funkcji trzech pakietów i przycisk rejestracji firmy, a stawkę ustala doradca regionalny na podstawie danych Twojego biura. Na stronie kontaktowej dla biur portal podaje listę opiekunów z podziałem na województwa i numer działu sprzedaży. Dla osoby, która prowadzi biuro i planuje budżet marketingu na kwartał, oznacza to jedno: nie porównasz ofert z cennika, tylko z własnej faktury i z wyliczeń, które pokazujemy niżej. Zanim zaczniesz liczyć, sprawdź w panelu Otodom, do jakiego przedziału wartości portfolio zostało przypisane Twoje biuro, bo cały dalszy rachunek zaczyna się od tej jednej informacji.

Portal opisał mechanizm w dwóch artykułach z marca 2026 roku i to jest jedyne źródło, na którym warto się opierać. Portfolio to suma cen nieruchomości z ogłoszeń biura, które w danym okresie rozliczeniowym zostały dodane jako nowe albo przedłużone. Pod uwagę bierze się sześć ostatnich okresów, a okresy, w których biuro nie dodało ani nie przedłużyło żadnego ogłoszenia, są pomijane, więc średnia może powstać na przykład z czterech okresów. Z wartości poszczególnych okresów liczy się zwykłą średnią arytmetyczną. W przykładzie Otodom okresy z portfolio 4; 3,6; 3,8; 5,6 i 3,4 mln zł (plus jeden okres nieaktywny) dają sumę 20,4 mln zł i średnią 4,1 mln zł. Ta średnia trafia potem do przedziału od-do, a każdy przedział ma jedną stałą stawkę.

Dwie reguły zmieniają rachunek bardziej, niż się wydaje. Pierwsza: jeżeli cena nieruchomości zmieniała się w trakcie okresu, do portfolio wchodzi najwyższa cena z tego okresu. Obniżka ceny z 690 do 640 tys. zł w połowie miesiąca nie zmniejszy więc wartości tego okresu, zadziała dopiero w następnym. Druga: limity. Przy sprzedaży każda oferta liczy się co najmniej jako 200 tys. zł i najwyżej jako 2 mln zł, przy najmie co najmniej jako 1,5 tys. zł i najwyżej jako 8 tys. zł. Dom za 3,5 mln zł dodaje do portfolio 2 mln zł, a kawalerka za 150 tys. zł dodaje 200 tys. zł. Dla biura z tanimi mieszkaniami w mniejszym mieście limit minimalny podnosi portfolio ponad rzeczywistą wartość ofert, a dla biura premium limit maksymalny działa na jego korzyść.

Stały klient dostał przy wejściu modelu przedział wyliczony z sześciu okresów zakończonych najpóźniej 2 marca 2026 roku. Otodom pisze, że w ramach stałej stawki w 2026 roku biuro może korzystać z buforu wartości portfolio do 30 procent ponad górną granicę przedziału. W przykładzie portalu biuro ze średnią 15 mln zł trafia do przedziału od 10 do 20 mln zł, więc bez zmiany stawki może dojść do 26 mln zł. Bieżąca średnia jest dalej liczona w każdym okresie i według portalu służy do pokazania, w jakim stopniu biuro wykorzystuje bufor. Nowi klienci mają inny start: w pierwszym miesiącu podstawą jest portfolio z pierwszego okresu, w drugim średnia z dwóch, a po pół roku zaczyna działać sześciookresowa średnia krocząca.

Pakiet Podstawowy portal opisuje jako idealny, żeby wypróbować możliwości serwisu: daje planer promowań, ogólne statystyki ogłoszeń i dostęp do promowań Power, Power+ i Power Max. Pakiet Profesjonalny dodaje comiesięczny zestaw promowań w Otodom i w OLX, 20 procent zniżki na promowania Power oraz branding z logo i nazwą firmy. Pakiet Strategiczny podnosi zniżkę na promowania Power do 30 procent, a jako jedyny ma kontakt w galerii zdjęć i przekierowanie do strony sprzedawcy. Radar Otodom, czyli powiadomienia o znalezionych ogłoszeniach, działa w pakietach odpowiednio co miesiąc, co tydzień i codziennie. Zanim dopłacisz do wyższego pakietu, sprawdź u doradcy, które z tych funkcji faktycznie wykorzystasz, bo różnica w cenie zależy od przedziału Twojego portfolio.

To jest punkt, który najmocniej dotyczy tego, czym się zajmujemy. Regulamin Otodom dla biur nieruchomości, w części o zasadach publikacji ogłoszeń, stanowi, że w treści ogłoszenia nie można zamieszczać między innymi reklam, kodów QR, "adresów stron internetowych oraz innych elementów prowadzących lub zachęcających Użytkowników do przejścia na strony Partnerów lub podmiotów trzecich", z wyjątkiem linków do filmów i wizualizacji nieruchomości. Dane kontaktowe mogą stać wyłącznie w polach formularza. Kupujący, który znalazł Twoją ofertę w portalu, kontaktuje się więc przez portal, a na Twoją stronę trafia tylko wtedy, gdy sam wpisze nazwę biura w wyszukiwarkę. Oficjalne przekierowanie do strony sprzedawcy portal sprzedaje dopiero w najwyższym pakiecie.

Nie. W podpowiedziach wyszukiwarki fraza o prowizji od sprzedaży wraca regularnie, ale model Otodom to opłata za publikację i promowanie ogłoszeń, a nie udział w transakcji. Portal nie wie, za ile sprzedałeś mieszkanie, i nie dostaje procentu od Twojego wynagrodzenia pośrednika. Nowy model działa jednak podobnie jak prowizja w jednym ważnym miejscu: koszt rośnie razem z wartością tego, co sprzedajesz, a nie z pracą, jaką portal wykonuje. Dokładnie ten zarzut przytacza money.pl za "Rzeczpospolitą", cytując prezesa jednej z agencji: portal "nie bierze na siebie odpowiedzialności za transakcję, nie negocjuje, nie obsługuje klienta, nie ponosi ryzyka prawnego, tylko publikuje ogłoszenie".

Po skargach biur Prezes UOKiK wszczął w maju 2026 roku postępowanie wyjaśniające dotyczące nowego modelu opłat. Warto wiedzieć, czym ono jest, żeby nie budować planów na nagłówkach. Art. 48 ust. 1 ustawy o ochronie konkurencji i konsumentów pozwala Prezesowi Urzędu wszcząć takie postępowanie, gdy okoliczności wskazują na możliwość naruszenia ustawy, a jego celem jest między innymi wstępne ustalenie, czy jest podstawa do postępowania antymonopolowego. Art. 9 ust. 1 zakazuje nadużywania pozycji dominującej na rynku właściwym, a art. 106 ust. 1 pozwala nałożyć za takie naruszenie karę do 10 procent obrotu. Postępowanie wyjaśniające nie jest jednak zarzutem ani decyzją. Do czasu jego zakończenia obowiązuje cennik, który podpisałeś.

Dla porównania z portalami rezerwacyjnymi, które opisujemy przy prowizji Booking: tu rozliczenie jest proste. Serwis prowadzi Grupa OLX sp. z o.o. z siedzibą w Poznaniu, więc dostajesz zwykłą krajową fakturę z polskim VAT-em, bez odwrotnego obciążenia, bez rejestracji do VAT-UE i bez pytania o podatek u źródła. Czynny podatnik VAT odlicza podatek naliczony na ogólnych zasadach, a przy podatku liczonym od dochodu opłata za ogłoszenia jest typowym kosztem reklamy. Jeżeli Twoje biuro rozlicza się ryczałtem, pamiętaj, że podstawą jest przychód, więc wydatek na portal nie obniża podatku, tylko sam zysk.

Nie będziemy udawać, że biuro może z dnia na dzień wyjść z portalu. Otodom podaje, że razem z kategorią nieruchomości w OLX ma blisko 6 mln realnych użytkowników miesięcznie według Gemius Mediapanel za 2024 rok, a osoba szukająca mieszkania zaczyna zwykle właśnie tam. Żadna strona pojedynczego biura nie zbuduje takiego ruchu na zapytania ogólne typu mieszkanie trzypokojowe w danym mieście. Portal jest więc potrzebny do ekspozycji ofert. Rachunek zmienia się w dwóch miejscach, gdzie płacisz za kontakt, który i tak należy do Ciebie: przy właścicielu, który chce zgłosić nieruchomość do sprzedaży, i przy kupującym, który zna już Twoje biuro z polecenia, z tablicy na budynku albo z wizytówki w Google.

Strona biura robi rzeczy, których portal nie zrobi z definicji. Każda oferta ma własny adres, a obok niej nie stoi kilkadziesiąt ofert konkurencji. Oferty wciągamy automatycznie z eksportu systemu, na którym pracują agenci, więc nikt nie wpisuje ich drugi raz, a sprzedane lokale dostają status albo przekierowanie zamiast błędu 404. Osobna ścieżka dla właścicieli prowadzi do formularza zgłoszenia nieruchomości, a to on przynosi nowe umowy pośrednictwa, czyli przychód. Karta oferty ma pola na wskaźniki ze świadectwa energetycznego, których wymaga art. 13 ustawy o charakterystyce energetycznej budynków. Do tego profile agentów z imienia i nazwiska, bo klient wybiera człowieka, a nie logo, i opisy dzielnic pod zapytania, które ludzie realnie wpisują.

Strona biura z listą ofert i formularzem zgłoszenia zaczyna się u nas od 1 490 zł jednorazowo, a strona firmowa z filtrowaniem ofert, importem z systemu, profilami agentów i ścieżką dla właścicieli od 2 990 zł. Nie ma abonamentu za samą stronę, nie ma opłaty zależnej od wartości ofert i nie ma prowizji. Rachunek zwrotu jest prosty, bo w nieruchomościach jedna pozyskana umowa jest warta dużo. Przykładowo przy wynagrodzeniu pośrednika 2 procent od mieszkania za 600 tys. zł jedna transakcja to 12 000 zł, czyli czterokrotność ceny rozbudowanej strony. Wystarczy więc jedno zgłoszenie od właściciela, który trafił do biura przez stronę, a nie przez portal. Stronę publikujemy w 7 do 10 dni roboczych, a domena należy do biura.

Z biurami, z którymi rozmawiamy, najlepiej sprawdza się podział ról, a nie wybór jednego kanału. Otodom zostaje miejscem, gdzie oferty są widoczne dla szerokiego rynku, a pakiet dobierasz do tego, ile naprawdę promujesz, a nie do liczby funkcji. Własna strona przejmuje wszystko, co jest Twoje: zgłoszenia od właścicieli, powracających klientów, ruch z wizytówki w Google, z tablic na budynkach, ze stopki maila i z mediów społecznościowych. Po dwóch, trzech okresach porównujesz, ile zapytań i umów przyszło każdym kanałem, i dopiero wtedy decydujesz o pakiecie. Dodatkowy zysk jest taki, że przy sporze o fakturę albo zmianie cennika biuro nie zostaje bez żadnego źródła kontaktów.