Portale ogłoszeniowe nieruchomości: ranking i ceny dla biur

Krótka odpowiedź: dla biura nieruchomości liczą się dziś cztery portale ogłoszeniowe: Otodom (razem z kategorią nieruchomości w OLX), Nieruchomości-online, Morizon z Gratką oraz Domiporta. Każdy rozlicza biura inaczej. Otodom od 31 marca 2026 roku liczy stawkę od wartości portfolio, Morizon i Gratka sprzedają wspólny abonament START, SMART albo MASTER, Nieruchomości-online wycenia współpracę po rozmowie z konsultantem, a Domiporta jako jedyna z tej czwórki publikuje pełny cennik abonamentów dla agencji, od 131 zł netto miesięcznie za 5 ogłoszeń.

Ten ranking jest pisany dla właściciela biura, który płaci portalom co miesiąc i chce wiedzieć, za co. Nie porównujemy, gdzie osoba prywatna najtaniej wystawi jedno mieszkanie. Porównujemy modele rozliczeń, to, co portal realnie daje agencji, i miejsca, w których pieniądze na portal lepiej wydać inaczej. Stan cenników sprawdziliśmy na stronach samych portali 16 września 2026 roku.

Ranking portali ogłoszeniowych nieruchomości dla biur

Kolejność poniżej wynika z zasięgu deklarowanego przez same portale i z tego, jak często pojawiają się w zestawieniach branżowych. Nie jest to ranking jakości zapytań, bo ten zależy od Twojego miasta i rodzaju ofert, i każde biuro powinno policzyć go samodzielnie na własnych danych.

Otodom: cennik dla biur liczony od wartości portfolio

Lider rynku zmienił w tym roku zasady w sposób, który zaskoczył wiele agencji. Zamiast płacić za liczbę ogłoszeń, biuro trafia do przedziału według średniej wartości ofert z sześciu okresów rozliczeniowych. Do średniej wchodzi najwyższa cena oferty w danym okresie, z limitami od 200 tys. do 2 mln zł przy sprzedaży i od 1,5 do 8 tys. zł przy najmie. Portal nie publikuje kwot, a model bada Prezes UOKiK w postępowaniu wyjaśniającym.

Dla biura oznacza to, że dwie agencje z tą samą liczbą ogłoszeń mogą płacić zupełnie różnie, jeśli jedna sprzedaje kawalerki w powiatowym mieście, a druga apartamenty w Warszawie. Mechanizm z przykładami liczbowymi, zasadami pakietów i buforem 30 procent rozpisaliśmy osobno: Otodom dla biur nieruchomości, cennik dla biur i pakiety.

Jedna rzecz z regulaminu Otodom ma znaczenie dla całego rankingu. W treści ogłoszenia nie wolno podawać adresu strony biura ani innych elementów zachęcających do przejścia na strony partnerów, a przekierowanie do strony sprzedawcy portal oferuje dopiero w najwyższym pakiecie. Kontakt z kupującym zostaje więc w portalu.

Nieruchomości-online cennik dla biur

Nieruchomości-online nie pokazuje stawek dla agencji. Na stronie oferty dla biur jest formularz, po którym oddzwania konsultant, a portal zapowiada, że dopasuje "optymalne rozwiązanie" do biura. Publicznie dostępne są za to liczby, którymi portal się chwali: 2,4 mln kontaktów do biur nieruchomości w ciągu dwunastu miesięcy (dane wewnętrzne, styczeń 2025 do stycznia 2026) i 46 mln wyświetleń ogłoszeń według danych z Google Data Studio ze stycznia 2026.

Z punktu widzenia agencji najbardziej praktyczne są dwie deklaracje z listy funkcji: szybki import ze wszystkich programów do zarządzania ofertami oraz prezentacje agenta pozycjonowane w Google. Pierwsza oznacza, że nie wpisujesz ofert ręcznie. Druga pokazuje, że portal sam rozumie wagę wyszukiwarki, tyle że ruch z tych prezentacji buduje jego domenę, a nie Twoją.

Morizon i Gratka cennik: jeden abonament na dwa serwisy

Morizon.pl i Gratka.pl należą do jednej grupy i ogłoszenie dodane w jednym serwisie pojawia się w drugim. Dla osób prywatnych cennik jest jawny: mieszkanie, dom, lokal albo działka na sprzedaż od 129 zł, na wynajem od 89 zł, za 31 dni publikacji. Biura kupują abonament START, SMART albo MASTER, a ceny podaje dział sprzedaży.

Różnice między pakietami są opisane dokładniej niż u konkurencji. SMART i MASTER dodają publikację w Allegro i Allegro Lokalnie, dostęp do systemu MLS Agencja5000 do wymiany ofert między biurami oraz konto eksportowe. Rabat na nowe wyróżnienia i podbicia wynosi w tych pakietach 5 albo 15 procent. Integracja z popularnymi programami CRM jest na liście funkcji, podobnie jak wizytówka firmowa w obu domenach.

Domiporta cennik: jedyny publiczny abonament dla agencji

Domiporta robi coś, czego nie robi reszta czołówki: pokazuje biurom konkretne kwoty. Abonament dobiera się według liczby ogłoszeń publikowanych jednocześnie, a cena za sztukę spada z każdym progiem.

To dobry punkt odniesienia przy negocjacjach z pozostałymi portalami, bo pokazuje, ile kosztuje sama emisja oferty bez żadnej zależności od jej ceny.

Najlepszy portal nieruchomości dla biura: jak wybrać

Najlepszy portal to ten, z którego przychodzi najtańszy kontakt kończący się umową, a nie ten z największym ruchem. Zasięg Otodom jest bezsporny, ale biuro płaci tam według wartości ofert, więc przy drogich nieruchomościach koszt rośnie niezależnie od liczby zapytań. Przy tanich ofertach w mniejszym mieście limit minimalny 200 tys. zł podnosi portfolio ponad ich realną wartość.

Praktyczna metoda jest prosta. Przez dwa, trzy miesiące oznaczasz w systemie biura źródło każdego zapytania i każdej podpisanej umowy. Potem dzielisz miesięczny koszt portalu przez liczbę zapytań i przez liczbę umów. Przykładowo abonament za 600 zł netto i 40 zapytań to 15 zł za zapytanie, a jeśli z tych zapytań powstały dwie umowy, każda kosztowała 300 zł. Ten sam rachunek dla każdego portalu daje ranking, który jest prawdziwy dla Twojego biura, a nie dla średniej z internetu.

Czy biuro musi być na wszystkich portalach?

Nie musi, ale warto wiedzieć, jak rozkłada się rynek. Zespół Unirepo w wydaniu z lipca 2026 roku pisze, że tylko co drugie mieszkanie do sprzedania trafia na portale Grupy OLX, a w segmencie ogłoszeń bezpośrednich rozkład jest jeszcze bardziej rozproszony. Biuro obecne wyłącznie w jednym serwisie nie widzi więc połowy rynku po stronie pozyskania ofert i traci część kupujących, którzy przeglądają inne portale.

Z drugiej strony każde dodatkowe konto to kolejny abonament i kolejne miejsce, w którym ta sama oferta konkuruje z duplikatami. Większość biur, z którymi rozmawiamy, zostaje przy dwóch portalach i pilnuje, żeby eksport z systemu wysyłał oferty automatycznie, bez ręcznego przepisywania.

Zdjęcia i opis decydują o kliknięciu w każdym portalu

Na liście wyników portal pokazuje obok siebie kilkadziesiąt ofert z podobną ceną i metrażem, więc o kliknięciu decyduje pierwsze zdjęcie. Ciemne, przekrzywione zdjęcia z telefonu przegrywają z ofertą sąsiedniego biura bez względu na to, ile zapłaciłeś za podbicie. Dlatego przy droższych nieruchomościach coraz więcej agencji zleca profesjonalną sesję zdjęciową nieruchomości i używa tych samych zdjęć w portalu i na własnej stronie. Promowanie słabej oferty jest po prostu droższym sposobem na brak zapytań.

Gdzie portal nie zastąpi własnej strony biura

Portale są potrzebne do ekspozycji ofert i żaden z nich nie zniknie z budżetu rozsądnego biura. Są jednak dwie sytuacje, w których płacisz portalowi za kontakt, który i tak należy do Ciebie. Pierwsza to właściciel, który chce zgłosić mieszkanie do sprzedaży: szuka biura, a nie ogłoszenia, i trafia do tego, które ma czytelną stronę z formularzem zgłoszenia. Druga to kupujący, który zna Twoje biuro z polecenia, z tablicy na balkonie albo z wizytówki w Google i wpisuje jego nazwę w wyszukiwarkę.

Własna strona obsługuje oba przypadki bez opłaty od wartości ofert. Każda oferta ma własny adres i nie stoi obok ofert konkurencji, oferty wciągają się automatycznie z eksportu systemu biura, a sprzedane lokale dostają status albo przekierowanie 301 zamiast błędu. Na czym dokładnie polega różnica między ogłoszeniem w serwisie a własną witryną, opisaliśmy w tekście portal a strona internetowa.

Stronę biura z listą ofert i formularzem dla właścicieli robimy w stałej cenie od 1 490 zł, a rozbudowaną stronę firmową z filtrowaniem ofert, importem z systemu i profilami agentów od 2 990 zł, bez abonamentu za stronę. Przy wynagrodzeniu pośrednika na poziomie kilku tysięcy złotych od transakcji jedna umowa pozyskana przez stronę pokrywa jej koszt. Pełny zakres, łącznie z polami na wskaźniki ze świadectwa energetycznego, których przepis wymaga w ogłoszeniach, znajdziesz na stronie strona internetowa dla biura nieruchomości. Jeśli dziś najbardziej boli Cię faktura z Otodom, zacznij od rachunku kosztu Otodom dla biura i porównaj go z jednorazową ceną strony.

Jak ułożyć budżet na portale i stronę

Rozsądny układ wygląda tak. Jeden główny portal do szerokiej ekspozycji, z pakietem dobranym do tego, ile naprawdę promujesz. Drugi portal z przewidywalnym abonamentem jako uzupełnienie zasięgu. Własna strona biura jako miejsce, do którego prowadzą wszystkie Twoje kanały: wizytówka w Google, tablice na budynkach, stopka maila, media społecznościowe i polecenia. Po kwartale porównujesz koszt zapytania i umowy w każdym kanale i przesuwasz budżet tam, gdzie umowa kosztuje najmniej.

Podobny rachunek, tylko w innych branżach, rozpisaliśmy dla prowizji Booking w obiektach noclegowych. Mechanizm jest ten sam: portal jest potrzebny, ale warto wiedzieć, które kontakty kupujesz niepotrzebnie.