Strona internetowa dla dewelopera: jawne ceny mieszkań, lista lokali i zapytania do biura sprzedaży

Art. 19a ust. 1 ustawy deweloperskiej zaczyna się od zdania, które nie zostawia miejsca na interpretację: deweloper ma obowiązek prowadzenia własnej strony internetowej. Obowiązek działa od dnia rozpoczęcia sprzedaży (a przy umowach rezerwacyjnych jeszcze przed zawarciem pierwszej z nich) aż do przeniesienia praw z ostatniej umowy dotyczącej danego przedsięwzięcia. Przepis wszedł w życie 11 lipca 2025 roku, a deweloperzy prowadzący sprzedaż wcześniej mieli dwa miesiące na dostosowanie się. Kluczowe jest słowo własnej: ogłoszenia na portalu nieruchomości, profil u pośrednika ani wizytówka w Google nie spełniają tego wymogu, bo ustawa mówi o stronie prowadzonej przez dewelopera. Jeśli sprzedajesz mieszkania i nie masz własnej strony z cenami, nie masz zaległości marketingowej, tylko niewykonany obowiązek ustawowy.

Ustawa wylicza zamkniętą listę. Na stronie musi być udostępniona część ogólna prospektu informacyjnego dotyczącego danego przedsięwzięcia lub zadania inwestycyjnego, adres siedziby dewelopera (a przy osobie fizycznej adres głównego miejsca wykonywania działalności), adres lokalu, w którym prowadzona jest sprzedaż, sposób kontaktu nabywcy z deweloperem oraz lokalizacja inwestycji. Do tego dochodzą trzy pozycje cenowe: cena metra kwadratowego powierzchni użytkowej każdego z oferowanych lokali lub domów oraz całej nieruchomości będącej przedmiotem umowy, cena pomieszczeń przynależnych albo praw niezbędnych do korzystania z lokalu, jeżeli nie jest wliczona w poprzednią, oraz inne świadczenia pieniężne, które nabywca ma spełnić na rzecz dewelopera przy umowie przenoszącej własność. Wszystkie kwoty podaje się z uwzględnieniem podatku od towarów i usług. W praktyce oznacza to, że miejsce postojowe, komórka lokatorska czy opłata rozliczana przy akcie muszą mieć swoją kwotę, a nie adnotację o cenie do uzgodnienia.

To jest wymóg, który najczęściej rozbija się o zwykły system zarządzania treścią, i najczęstszy powód, dla którego stara strona dewelopera nie nadaje się do dostosowania. Art. 19a ust. 2 nakazuje, by w razie zmiany cen lub świadczeń pieniężnych deweloper z dniem tej zmiany zaktualizował informacje na stronie z podaniem daty zmiany, z zachowaniem dotychczas podanych informacji, i to począwszy od dnia rozpoczęcia sprzedaży. Innymi słowy: poprzednia cena nie znika, tylko zostaje w widocznej historii razem z datą, od której obowiązywała nowa. Cennik nie może więc być plikiem PDF podmienianym co miesiąc ani tabelą, w której handlowiec poprawia liczbę w komórce. Potrzebna jest struktura, która przy każdej zmianie zapisuje nowy wiersz i pokazuje pełną oś czasu cen dla każdego lokalu. Projektujemy listę lokali od razu w takim modelu, bo dorobienie tego później do gotowej strony kosztuje więcej niż zbudowanie jej poprawnie na starcie.

Obowiązek nie kończy się na samej stronie. Zgodnie z art. 19a ust. 3 w reklamach, ogłoszeniach i ofertach sprzedaży kierowanych do nabywców deweloper musi podawać adres strony internetowej, na której znajdują się te informacje. Dotyczy to bilbordu, ogłoszenia na portalu, materiału w mediach społecznościowych i ulotki, więc adres strony musi być krótki, łatwy do przepisania i podpięty pod własną domenę, a nie subdomenę agencji czy link do profilu. Drugi skutek jest jeszcze bardziej dotkliwy w codziennej pracy biura sprzedaży: w razie rozbieżności między ceną podaną na stronie a ceną oferowaną przy zawarciu umowy nabywca ma prawo żądać zawarcia umowy po cenie dla niego najkorzystniejszej. Nieaktualny cennik na stronie przestaje więc być drobnym niedopatrzeniem, a staje się ceną, po której klient może kupić mieszkanie.

Ustawa kwalifikuje naruszenie obowiązków z art. 19a jako praktykę naruszającą zbiorowe interesy konsumentów w rozumieniu art. 24 ust. 2 ustawy o ochronie konkurencji i konsumentów. To otwiera drogę do postępowania przed Prezesem UOKiK, a kary w tym trybie sięgają 10 procent obrotu osiągniętego w roku poprzedzającym decyzję. Dla dewelopera realizującego jedną inwestycję to kwota nieproporcjonalna do kosztu strony, którą sprawa dotyczy. Warto to policzyć wprost: porządna strona inwestycji z listą lokali i historią cen kosztuje ułamek procenta ceny jednego mieszkania, a ryzyko po drugiej stronie liczone jest w procentach obrotu całej spółki. Nie znamy taniej metody zabezpieczenia tego ryzyka innej niż zrobienie strony poprawnie.

Część deweloperów zwleka z publikacją cen w nadziei, że konkurencja ich nie porówna. Ta kalkulacja się nie broni, bo art. 19b nakazuje przekazywanie danych o cenach raz na dobę ministrowi właściwemu do spraw informatyzacji, a minister publikuje je na portalu danych, gdzie mają status danych o wysokiej wartości. Twoje ceny będą więc porównywalne maszynowo niezależnie od tego, jak je pokażesz u siebie. Jedyne, co realnie kontrolujesz, to kontekst: czy klient zobaczy samą liczbę w cudzej porównywarce, czy Twoją liczbę razem z rzutem, standardem wykończenia, harmonogramem i zdjęciami okolicy. Dobrze zbudowana strona inwestycji jest jedynym miejscem, w którym cena występuje razem z argumentami za nią. Warto ją też opisać tak, by odpowiadała na pytania zadawane asystentom AI, bo coraz więcej osób zaczyna poszukiwanie mieszkania od rozmowy z modelem, a nie od portalu.

Sercem strony inwestycji jest lista mieszkań, a jej największym wrogiem jest ręczna edycja. Każdy lokal powinien mieć numer, metraż, liczbę pokoi, piętro, układ i ekspozycję, rzut, cenę metra i cenę całkowitą, status oraz przypisane miejsce postojowe i komórkę z ich cenami. Status wolne, zarezerwowane i sprzedane musi dać się zmienić w kilkanaście sekund, bo lista, której nikt nie aktualizuje, generuje zapytania o mieszkania sprzedane trzy tygodnie temu i zabiera czas biuru sprzedaży. Dobra lista pozwala filtrować po metrażu, liczbie pokoi, piętrze i przedziale cenowym, bo tak właśnie kupujący zawęża wybór. Formularz przy każdym lokalu powinien przekazywać jego numer razem z zapytaniem, żeby handlowiec nie zaczynał rozmowy od ustalania, o które mieszkanie chodzi. Przy większej skali podpinamy stronę pod system sprzedaży, żeby statusy i ceny aktualizowały się bez przepisywania.

Kupujący mieszkanie z rynku pierwotnego podejmuje najdroższą decyzję w życiu na podstawie obrazków budynku, który nie istnieje, więc sprawdza dewelopera równie uważnie jak samo mieszkanie. Dlatego obok wizualizacji potrzebne są rzeczy weryfikowalne: zakończone inwestycje z adresami i datami oddania, aktualne zdjęcia z placu budowy z datą, harmonogram etapów, opis standardu wykończenia pozycja po pozycji oraz informacja o rachunku powierniczym i o tym, jak chronione są wpłaty. Wizualizacje oznaczaj jako materiał poglądowy i zadbaj, żeby zieleń, widok z okna i szerokość ulicy odpowiadały projektowi, bo rozjazd między renderem a rzeczywistością wraca przy odbiorach i w opiniach. Zdjęcia z drona i mapa okolicy z realnymi czasami dojazdu robią dla decyzji więcej niż kolejna animacja lobby.

Kupujący nie wpisuje nazwy Twojej spółki ani nazwy osiedla, bo ich nie zna. Wpisuje nowe mieszkania plus miasto, mieszkania plus dzielnica, mieszkania od dewelopera plus okolica, czasem konkretnie dwa pokoje plus dzielnica. To zapytania lokalne, w których pojedyncza inwestycja może wygrać z ogólnopolskim portalem, bo portal nie opisze Twojej dzielnicy tak dokładnie jak Ty. Dlatego przy kilku inwestycjach budujemy stronę główną dewelopera z osobnymi podstronami dla każdego osiedla, każda z własną nazwą dzielnicy w tytule, własną listą lokali i własnym formularzem. Cena jest u nas stała i zależy od zakresu, nie od liczby godzin: prezentacja jednej inwestycji od 1 490 zł, wersja z pełną listą lokali, historią cen i podstronami od 2 990 zł. Płacisz raz, bez abonamentu, a domena rejestrowana jest na spółkę i zostaje Twoją własnością również wtedy, gdy zmienisz agencję marketingową. Strona musi ruszyć razem ze startem sprzedaży, więc znany z góry koszt i termin liczą się tu bardziej niż otwarta wycena godzinowa.